En la actualidad, el panorama de la vivienda en España se ha vuelto cada vez más complicado para los jóvenes. Con un 85% de los menores de 30 años incapaces de emanciparse y un 70% de los jóvenes empleados viviendo con sus padres, la situación es alarmante. Este fenómeno se ha visto impulsado por el aumento constante de los precios de la vivienda, lo que ha llevado a muchas familias a ayudar a sus hijos y nietos a acceder a un hogar. Según datos recientes, las donaciones en vida de propiedades de padres o abuelos a sus descendientes han aumentado un 67,8% en los últimos siete años, lo que refleja un cambio significativo en la dinámica familiar y económica del país.
La portavoz del Consejo General del Notariado, María Teresa Barea, ha destacado que las generaciones mayores están apoyando a las más jóvenes en la construcción de sus proyectos de vida. Este apoyo se traduce en donaciones de viviendas, que han pasado de 32.623 en 2017 a 54.735 en 2024. En el primer semestre de 2025, se registraron 26.923 donaciones, lo que representa un aumento notable en la proporción de donaciones en comparación con otros actos notariales, duplicándose del 7,1% al 14,1% en siete años.
### La Evolución de las Donaciones y su Impacto en el Mercado Inmobiliario
El aumento de las donaciones ha tenido un impacto significativo en el mercado inmobiliario. En el primer semestre de 2025, las donaciones y herencias representaron el 60% de las operaciones de compraventa de viviendas. Aunque las herencias también han aumentado, su proporción ha disminuido del 21,1% en 2017 al 18,8% en 2025. Esto sugiere que las donaciones están jugando un papel cada vez más importante en la adquisición de viviendas, especialmente en un contexto donde los precios han alcanzado niveles récord.
La tendencia de las donaciones no es un fenómeno aislado. Desde la pandemia de 2021, se ha observado un aumento sostenido en este tipo de transacciones. Barea señala que las donaciones son un mecanismo de solidaridad intergeneracional, donde los mayores ayudan a los jóvenes a mejorar su calidad de vida. Ignacio Barquín, abogado especializado en herencias y donaciones, confirma que la mayoría de las donaciones dinerarias se realizan para que los donatarios puedan adquirir su primera vivienda o hacer un pago inicial para una hipoteca.
El contexto económico actual, caracterizado por el aumento de los precios de la vivienda y el incremento de los tipos de interés de las hipotecas, ha hecho que las donaciones sean una opción más atractiva para muchas familias. Esto se debe a que, en muchos casos, los jóvenes que han conseguido empleo aún necesitan apoyo financiero para acceder al mercado inmobiliario.
### Incentivos Fiscales y su Influencia en las Donaciones
Uno de los factores que ha impulsado el aumento de las donaciones es la existencia de bonificaciones fiscales en varias comunidades autónomas. Regiones como Madrid, Valencia y Castilla y León ofrecen reducciones fiscales de hasta el 99% para las donaciones, lo que ha incentivado a muchas familias a optar por esta vía. En Catalunya, la bonificación puede alcanzar hasta el 95%, lo que también ha contribuido a un aumento en el número de donaciones.
Susana, una residente de Madrid, es un ejemplo de cómo estas bonificaciones pueden facilitar el acceso a la vivienda. Sus padres, motivados por las ventajas fiscales, vendieron un local y le donaron 65.000 euros para cancelar su hipoteca. Este tipo de situaciones se están volviendo cada vez más comunes, y muchas familias están aprovechando las ventajas fiscales para ayudar a sus hijos a adquirir propiedades.
Sin embargo, es importante tener en cuenta que las donaciones conllevan ciertos impuestos que deben ser considerados. Al donar, el donante debe pagar el impuesto de donaciones, la plusvalía municipal en caso de que se trate de una vivienda, y la ganancia patrimonial que se debe incluir en la declaración de la renta del año siguiente. Barquín advierte que, en algunos casos, las donaciones pueden resultar más costosas que tributar como impuesto de sucesiones, dependiendo del valor de la propiedad y de la ganancia patrimonial generada.
Además, cada comunidad autónoma tiene sus propias normativas y tipos impositivos, lo que puede complicar aún más la decisión de optar por una donación o una herencia. En Catalunya, por ejemplo, el impuesto de donaciones tiene un tipo impositivo reducido que varía según la cantidad donada, lo que puede resultar en bonificaciones significativas para los donantes.
### Consideraciones Legales y Asesoramiento Especializado
Dada la complejidad del proceso de donaciones y las implicaciones fiscales que conlleva, es fundamental que las familias busquen asesoramiento legal antes de proceder. Los notarios juegan un papel crucial en este proceso, garantizando la seguridad jurídica y ayudando a las personas a documentar y organizar sus decisiones patrimoniales de acuerdo con la ley.
María Teresa Barea enfatiza la importancia de contar con asesoramiento especializado, ya que no todas las donaciones son igual de beneficiosas fiscalmente. Las particularidades de cada caso pueden influir en la decisión de optar por una donación o una herencia, y es esencial evaluar todas las opciones disponibles.
En resumen, el aumento de las donaciones de viviendas en España es un fenómeno que refleja la difícil situación que enfrentan los jóvenes en el mercado inmobiliario. Con el apoyo de sus familias y las ventajas fiscales disponibles, muchos están encontrando una forma de acceder a la vivienda que de otro modo sería inalcanzable. Sin embargo, es crucial que las familias se informen y busquen asesoramiento adecuado para tomar decisiones informadas y beneficiosas en el ámbito patrimonial.
